Der Bauvertrag

Ein Bauvertrag ist der Vertrag zwischen einem Auftraggeber (Besteller), dem Bauherrn, und einem Auftragnehmer (Unternehmer) über die Erbringung von Bauleistungen. Der Bauvertrag ist auf die Herbeiführung eines Werkerfolges gerichtet und deshalb grundsätzlich Werkvertrag i.S.d. §§ 631 ff. BGB.
Hauptelemente des Bauvertrages sind Leistung und Preis. Eine Leistung des Bauvertrages kann bspw. in der Herstellung eines Neubaus, Herstellung eines Rohbaus, Herstellung einzelner Teile eines Neubaus, Herstellung eines Anbaus-/ Umbaus oder schlichtweg in Handwerksleistungen (Einzelleistungen) liegen. Als Preiskategorien kennt das Baurecht den Einheitspreis als Regelpreistyp, den Pauschalpreis, den Stundenlohnvertrag und den Selbstkostenerstattungsvertrag sowie deren Mischvarianten. Der Festpreis hingegen ist kein eigener Preistyp.

Das Bausoll beim Einheitspreis

Das Bausoll wird anhand von technisch und wirtschaftlich einheitlichen Teilleistungen (Positionen) bestimmt. Verbindlich ist die in der Position beschriebene Leistung der Art nach, dessen voraussichtlicher Umfang nach Menge, Maß, Gewicht oder Stückzahl beschrieben wird. Verbindlich ist der in der Position beschriebene Einheitspreis pro Mengenansatz. Der darauf ermittelte Angebotsendpreis ist unverbindlich. Vergütung wird aufgrund der tatsächlich erbrachten Leistungen bestimmt Abgerechnet wird nach Fertigstellung der Arbeiten durch Aufmaß.

Das Bausoll beim Pauschalpreis

Das Bausoll beim Pauschalpreis wird anhand der im Bauvertrag vereinbarten Leistung bestimmt. Der Vertragscharakter muss im Wege der Auslegung ermittelt werden.  Es wäre Aufgabe des Werkunternehmers, anhand der aus den Planunterlagen ermittelbaren Mengen zu prüfen und  exakt zu kalkulieren. Der Pauschalpreis bleibt verbindlich, auch wenn Mehr- und Mindermengen erbracht werden (Ausnahme Wegfall der Geschäftsgrundlage).

Das Bausoll im Stundenlohnvertrag

Das Bausoll im Stundenlohnvertrag wird anhand der im Bauvertrag vereinbarten Leistung bestimmt. Diese Verträge werden regelmäßig bei Herrichtungsarbeiten geschlossen.  Abrechnung und Bezahlung richten sich allein nach dem vom Unternehmer getätigten Aufwand. Der Stundenlohnvertrag ist daher kein Leistungsvertrag.

Das Bausoll beim Selbstkostenerstattungsvertrag

Das Bausoll beim Selbstkostenerstattungsvertrag wird anhand der im Bauvertrag regelmäßig grob umschriebenen  Leistung bestimmt. Selbstkostenerstattungsverträge werden regelmäßig dann geschlossen, wenn die Leistung nicht beschreibbar ist. Der Auftraggeber wird verpflichtet, in jedem Fall die dem Auftragnehmer im Rahmen der Ausführung der Leistung angefallenen Selbstkosten zu bezahlen. Hierzu gehören Löhne, Lohnnebenkosten, Materialien, Gerätevorhaltung etc., inkl. Gemeinkosten und ein angemessener Gewinnzuschlag.

Der Nachtrag

Nachtragssachverhalte zielen auf eine nachträgliche Anpassung des Baupreises. Eine Anpassung des Preises kommt mithin nur dann in Betracht, wenn auch der vertraglich festgelegte Leistungsumfang, das Bausoll, sich nachträglich verändert hat. Die Feststellung eines Abweichens vom Bausoll verlangt eine umfassende Prüfung des Bauvertrages  einschließlich der einbezogenen Pläne und Unterlagen. Weicht die erbrachte Leistung vom vertraglich gewünschten Leistungsumfang ab (Bau-Ist) liegt ein Nachtragssachverhalt vor. Preisrelevante Abweichungen vom vertraglichen Leistungsumfang sind regelmäßig die Mengenmehrungen/Mengenminderungen, der Selbsteintritt des Auftraggebers, die Änderungen des Bauentwurfs durch den Auftraggeber, etwaige Zusatzleistungen durch einseitige Anordnung des Auftraggebers und unter engen Voraussetzungen die Erbringung nicht bestellter Leistungen.

Mengenmehrungen / Mengenminderungen - BGB-Vertrag

Mengenmehrungen / Mengenminderungen haben beim Einheitspreisvertrag regelmäßig keine Besonderheiten zur Folge. Die Abrechnung erfolgt anhand der Leistungspositionen des Leistungsverzeichnisses. Die Risiken von Massenabweichungen liegen grds. beim Besteller.

Beim Pauschalpreisvertrag wäre für eine Veränderung des Baupreises grds. ein neuer Vertrag notwendig. Die Risiken von Massenabweichungen liegen grds. beim Werkunternehmer. Einseitige Preisanpassungen oder die Geltendmachung eines Rücktrittsrechts  erfolgt allein nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage. In diesem Fall ist eine schwerwiegende Äquivalenzstörung notwendige Voraussetzung. Dies setzt wiederum ein unerträgliches und unvorhersehbares Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung  voraus.  Eine Kostensteigerung von 20 % auf den Vertragspreis reicht hierfür u. U. noch nicht aus.  Entscheidend sind die Umstände des Einzelfalls.

Mengenmehrungen / Mengenminderungen – VOB/B-Vertrag

Beim Einheitspreisvertrag erfolgt unter Zugrundelegung der VOB/B eine Abrechnung anhand der Leistungspositionen des Leistungsverzeichnisses. Gleichwohl  unterstellt der Gesetzgeber beim Einheitspreisvertrag, dass der Auftragnehmer eine gleichmäßige Verteilung seiner Gemeinkosten unter Zugrundlegung der von ihm kalkulierten Massen und Mengen vornimmt. Bei Mengenmehrungen/ Mengenminderungen greift er daher in das Kalkulationsgefüge des Werkunternehmers ein und ermöglicht auf diesem Wege eine nachträgliche Anpassung des Baupreises. Weicht die ausgeführte Menge der unter einem Einheitspreis erfassten Leistung oder Teilleistung um nicht mehr als 10 v. H. von dem im Vertrag vorgesehenen Umfang ab, so gilt der vertragliche Einheitspreis. Für die über 10 v. H. hinausgehende Überschreitung des Mengenansatzes ist auf Verlangen ein neuer Preis unter Berücksichtigung der Mehr- oder Minderkosten zu vereinbaren. Bei einer über 10 v. H. hinausgehenden Unterschreitung des Mengenansatzes ist auf Verlangen der Einheitspreis für die tatsächlich ausgeführte Menge der Leistung oder Teilleistung zu erhöhen, soweit der Auftragnehmer nicht durch Erhöhung der Mengen bei anderen Ordnungszahlen (Positionen) oder in anderer Weise einen Ausgleich erhält. Dies setzt eine Vereinbarung eines völlig neuen Einheitspreises unter Offenlegung der Ursprungskalkulation voraus.  Im Falle eines VOB-Pauschalpreisvertrages gilt- § 2 Nr. 7 Abs. 1 S. 2 i. V. m. § 242 BGB. Eine Anpassung des Vertrages ist nur bei einer schwerwiegenden Störung der Geschäftsgrundlage möglich.

Nachträge bei Änderung des Bauentwurfs (angeordnete Leistungsänderung) / Zusatzleistungen

Es gilt auch hier zunächst der Grundsatz, dass mit dem vereinbarten Preis alle Leistungen abgegolten werden, die Inhalte des Bauvertrages sind. Maßgeblich ist auch hier das Bausoll. Entscheidend ist also die Auslegung des Bauvertrages unter Heranziehung der Baubeschreibung,  Pläne und weiteren Unterlagen.

Änderung des Bauentwurfs / Zusatzleistungen – beim BGB-Werkvertrag

Zunächst sind unter Auslegung des Bauvertrages die Besonderheiten beim Einheitspreisvertrag zu beachten. Mengenmehrungen und Mengenminderungen führen in jedem Fall zu keiner Änderung der Preissystematik. Von der Gesetzessystematik des BGB sind ohnehin Nachträge nicht vorgesehen, so dass Preisanpassungen grds. nur auf Grundlage einer gesonderten Vereinbarung möglich sind. Bei Pauschalpreisverträgen ist wie bereits ausgeführt eine Äquivalenzstörung notwendig, um eine Vertragsanpassung zu ermöglichen. In diesem Fall muss nach den Grundsätzen von Treu und Glauben der Leistungsumfang in grobem Missverhältnis zum Pauschalpreis liegen.

Änderung des Bauentwurfs und andere AO des AG, § 2 Nr. 5 VOB/B

Werden durch Änderung des Bauentwurfs oder andere Anordnungen des Auftraggebers die Grundlagen des Preises für eine im Vertrag vorgesehene Leistung geändert, so ist ein neuer Preis unter Berücksichtigung der Mehr- oder Minderkosten zu vereinbaren. Die Vereinbarung soll vor der Ausführung getroffen werden (§ 2 Nr. 5 VOB/B). In diesen Fällen verlangt der Bauherr vom Bauunternehmer regelmäßig eine „Leistung anstatt“. Maßgebliches Kriterium wird sein, ob die nunmehr verlangte geänderte Leistung sich noch aus der vereinbarten Leistungsposition herleiten lässt oder, ob es sich um eine völlig andere (Zusatz-)leistung handelt. Da eine Abgrenzung im Einzelfall schwierig sein kann, ist in beiden Fällen eine Ankündigung nach § 2 Nr. 6 Abs. 1 S. 2 VOB/B empfehlenswert. Der BGH (Urteil v. 20.08.2009, VII ZR 205/07) hat in diesem Zusammenhang deutlich gemacht, dass eine Preisänderung aus § 2 Nr. 5 VOB/B wegen geendeter Bauausführung oder Anordnung nicht in der Weise berechnet werden kann, dass lediglich bestimmte Mehrkosten geltend gemacht werden. Es muss eine Vergleichsrechnung unter Berücksichtigung und Offenlegung der Ursprungskalkulation erfolgen.

Zusatzleistungen nach § 2 Nr. 6 VOB/B

Der Nachtragsanspruch für zusätzliche Leistungen, die der Auftragnehmer auf einseitiges Verlangen des Auftraggebers gemäß § 1 Nr. 4 S. 1 VOB/B ausführen muss, ist in § 2 Nr. 6 VOB/B geregelt. Andere nicht für den vereinbarten Erfolg erforderliche zusätzliche Leistungen sind allerdings Anschlussaufträge. Zur Geltendmachung des Anspruchs ist nach § 2 Nr. 6 Abs. 1 S. 2 VOB/B eine Ankündigung erforderlich. Die vorherige Ankündigung ist zwingende Anspruchsvoraussetzung (BGH BauR 1996, 542). Die vorherige Ankündigung verlangt aber kein konkretes Angebot.

Eigenvornahme durch den Auftraggeber, § 2 Nr. 4 VOB/B

Werden im Vertrag ausbedungene Leistungen des Auftragnehmers vom Auftraggeber selbst übernommen, erfolgt über § 8 Abs. 1 VOB/B eine Preisanpassung. Dem Auftragnehmer steht die vereinbarte Vergütung zu. Er muss sich jedoch anrechnen lassen, was er infolge der Aufhebung des Vertrags an Kosten erspart oder durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft und seines Betriebs erwirbt oder zu erwerben böswillig unterlässt (§ 649 BGB).